Rent Indexation Calculator — Belgium 2026
Work out the legal indexed rent for a home in Flanders, Brussels or Wallonia with the official health-index formula, including the energy-label (EPC/PEB) correction that still applies to older leases. Index figures fill in automatically from 1994 to September 2026. Free, private, nothing leaves your browser.
Indicative result for residential leases, not legal advice. Check it against your lease and the official regional calculator before you apply or pay an indexation.
Your rent, anniversary by anniversary
The health index, 1994 – 2026
Every month at a glance
Guide — index a Belgian rent in under a minute
Flanders, Brussels or Wallonia. Since 2014 each region has its own rent law, and they disagree on details that change the result.
The label on the EPC (Flanders), EPB (Brussels) or PEB (Wallonia) certificate. It only matters for leases that started before autumn 2022.
The base rent written in the lease and the date it entered into force. In Brussels and Wallonia also the date you signed, if that was in an earlier month.
Both index figures fill in from the built-in table and the new rent appears at once, with the formula written out.
Copy calculation gives you a ready-made line for a letter or e-mail; Share link lets the other party check the same numbers.
What the calculator shows
Base rent × new index ÷ start index, written out with the actual figures and months, so anyone can check it in ten seconds.
For older leases on homes with a poor label, the correction factor is calculated for you — the same figure as the official Brussels table, and the official Flemish and Walloon method.
A chart and a table with the rent for each year of the lease, with and without the energy-label correction.
Enter the date of the written request and see from which month the new rent applies and how much back pay is due — never more than three months.
Every month from January 1994 to September 2026, as a chart and as a colour grid, with your start and new month highlighted.
Rent, dates and address details stay in your browser. The page keeps working offline once it has loaded.
How rent indexation works in Belgium
A residential rent in Belgium may be adjusted to the cost of living once a year, on the anniversary of the date the lease entered into force. The adjustment follows the health index (gezondheidsindex / indice santé) and the law sets a ceiling:
new rent = base rent × new index ÷ start index
- Base rent — the rent written in the lease, without charges. Always start from this amount, never from last year's indexed rent.
- New index — the health index of the month before the anniversary. Indexing on 1 July uses the June figure.
- Start index — in Flanders the health index of the month before the lease entered into force; in Brussels and Wallonia the month before the lease was signed.
Example: a lease that started on 1 July 2021 in Flanders at €800.00 a month. The start index is June 2021 (111.31) and for the 2026 indexation the new index is June 2026 (139.08). The new rent is €800.00 × 139.08 ÷ 111.31 = €999.59.
Why you never index last year's rent
The new index already contains every year of price increases since the start of the lease, so the formula always works from the original base rent and the original start index. Indexing an already indexed rent counts inflation twice; it looks harmless in the second year and is clearly wrong by the sixth. It is the most common mistake landlords make. The second most common is using the index of the anniversary month itself instead of the month before.
The health index
The health index is the consumer price index without alcoholic drinks, tobacco and motor fuel (except LPG). Statbel publishes it monthly since January 1994, around the end of each month. Rent uses the ordinary monthly health index — not the four-month smoothed index used for wages and benefits. This calculator uses one series throughout, base 2013 = 100. Statbel also publishes the figures in base 2025 = 100 since January 2026; they look about a quarter lower. Both figures in the formula must come from the same base: a base-2013 start index with a base-2025 new index would understate the rent by about 26%. Since only the ratio matters, a correct calculation gives the same result in either base, give or take a cent of rounding.
Energy labels and the correction factor
During the 2022 energy crisis each region decided that landlords of poorly insulated homes should not fully benefit from the index for a year. That temporary freeze has ended everywhere, but for leases that already existed it left a lasting trace: the year that was skipped is not caught up later.
| Region | Lease in force before | Freeze window (anniversaries) | Indexation allowed in the window |
|---|---|---|---|
| Flanders | 1 Oct 2022 | 1 Oct 2022 – 30 Sep 2023 | EPC A+–C 100% · D 50% · E, F, no EPC 0% |
| Brussels | 14 Oct 2022 | 14 Oct 2022 – 13 Oct 2023 | EPB A–D 100% · E 50% · F, G 0% |
| Wallonia | 1 Nov 2022 | 1 Nov 2022 – 31 Oct 2023 | PEB A–C 100% · D 75% · E 50% · F, G, no PEB 0% |
Since the window closed, every later indexation of such a lease carries a correction. In Flanders and Brussels the standard result is multiplied by a correction factor; in Wallonia the reduced rent from the window becomes the new base rent, with the index of that anniversary as the new start index. The three methods come down to the same calculation:
factor = p + (1 − p) × index before the previous anniversary ÷ index before the anniversary in the window
where p is the share of indexation that was allowed (0.5 for 50%, 0 for none). In the example above with EPC label F, the window anniversary was 1 July 2023: the factor is June 2022 ÷ June 2023 = 121.02 ÷ 127.09 = 0.9522, so the rent becomes €999.59 × 0.9522 = €951.85, €47.74 a month less than without the correction. For Brussels this formula reproduces the official table of correction factors on be.brussels to the ninth decimal.
- Flanders — the factor stays until the landlord obtains a new EPC with label A+, A, B or C, or a new lease starts. In November 2024 the Flemish government announced that homes with label E or F would not be indexed at all from 2028; check whether that has been enacted before relying on it.
- Brussels — the factor applies to E, F and G; a valid EPB certificate must have been given to the tenant. This calculator treats a missing certificate like F/G.
- Wallonia — the PEB label has no effect on leases that started after the window, and A–C were never affected.
When can the rent be indexed?
- A written lease. Indexation is the legal default for a written residential lease. It needs no clause; only an explicit exclusion stops it. The parties may agree on less, never on more than the formula.
- A registered lease in Brussels and Wallonia, where registration is an explicit condition. Registration is compulsory and free everywhere and is the landlord's job.
- A written request. Indexation is never automatic: the landlord (or the tenant, if the index has fallen) must ask for it in writing. An e-mail can do; registered post is safer if a dispute is likely.
- Once a year, from the anniversary. Not on 1 January for everyone, and not twice a year.
- At most three months back. A late request works back at most three months before the month of the request. A landlord who forgets for three years loses the back pay for all but three months, but from the request on the rent is at the full indexed level. Enter the request date in the calculator to see the exact months.
What if the index falls?
The formula is a ceiling, so if the health index drops, the indexed rent drops too — but only if someone asks for it in writing. In practice that is the tenant.
Checking a landlord's letter
A correct indexation can be explained in one line: base rent, two index figures, two months and, where it applies, the correction factor. If a letter gives only a new amount, ask for that line and compare it with the formula here. You can refuse an indexation on legal grounds only — an unregistered lease where registration is required, the wrong months or index, a missing correction factor, or more than three months of back pay. Disagreements go to the justice of the peace (vrederechter / juge de paix) where the home is; a tenants' association or a mediation service usually settles an arithmetic dispute first.
Other kinds of lease
Short leases of three years or less are indexed in the same way. Commercial leases follow the federal law of 1951: they can only be indexed if the lease has an indexation clause, and the energy-label correction does not apply. Social housing rent is based on income and is not indexed this way. Student and co-housing leases have their own regional rules. A furnished let that is the tenant's main home follows the normal residential rules; holiday lets do not.
Sources
Health index: Statbel. Energy-label rules: Vlaanderen.be, be.brussels and wallonie.be. This page is an indicative tool, not legal advice; rent law changes, so check the official regional source when money is at stake.
More tools
See how prices and pay moved with the salary inflation calculator, compare Belgian net salaries with the net salary comparator, or work out a loan with the loan calculator.
Gids — een Belgische huur indexeren in minder dan een minuut
Vlaanderen, Brussel of Wallonië. Sinds 2014 heeft elk gewest een eigen huurwet, met verschillen die het resultaat veranderen.
Het label op het EPC (Vlaanderen), EPB (Brussel) of PEB (Wallonië). Het telt alleen voor huurcontracten die vóór het najaar van 2022 begonnen.
De basishuurprijs uit het contract en de datum van inwerkingtreding. In Brussel en Wallonië ook de datum van ondertekening, als die in een eerdere maand lag.
Beide indexcijfers vullen zich in uit de ingebouwde tabel en de nieuwe huurprijs staat er meteen, met de formule uitgeschreven.
Kopieer berekening geeft een kant-en-klare regel voor een brief of e-mail; met Deellink controleert de andere partij dezelfde cijfers.
Wat de calculator toont
Basishuur × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer, uitgeschreven met de echte cijfers en maanden, zodat iedereen het in tien seconden nakijkt.
Voor oudere contracten op woningen met een slecht label wordt de correctiefactor voor je berekend — hetzelfde cijfer als de officiële Brusselse tabel en volgens de officiële Vlaamse en Waalse methode.
Een grafiek en een tabel met de huurprijs voor elk jaar van het contract, met en zonder de correctie voor het energielabel.
Vul de datum van het schriftelijke verzoek in en zie vanaf welke maand de nieuwe huur geldt en hoeveel achterstal verschuldigd is — nooit meer dan drie maanden.
Elke maand van januari 1994 tot september 2026, als grafiek en als kleurenraster, met jouw aanvangs- en nieuwe maand gemarkeerd.
Huur, data en adresgegevens blijven in je browser. De pagina werkt offline zodra ze geladen is.
Hoe huurindexatie werkt in België
Een woninghuur mag één keer per jaar aangepast worden aan de kosten van levensonderhoud, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. De aanpassing volgt de gezondheidsindex en de wet legt een maximum vast:
nieuwe huur = basishuur × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer
- Basishuur — de huurprijs in het contract, zonder kosten en lasten. Vertrek altijd van dit bedrag, nooit van de geïndexeerde huur van vorig jaar.
- Nieuw indexcijfer — de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag. Indexeren op 1 juli gebruikt het cijfer van juni.
- Aanvangsindexcijfer — in Vlaanderen de gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding; in Brussel en Wallonië de maand vóór de ondertekening.
Voorbeeld: een contract dat op 1 juli 2021 in Vlaanderen begon aan €800,00 per maand. Het aanvangsindexcijfer is juni 2021 (111,31) en voor de indexatie van 2026 is het nieuwe indexcijfer juni 2026 (139,08). De nieuwe huur is €800,00 × 139,08 ÷ 111,31 = €999,59.
Waarom je nooit de huur van vorig jaar indexeert
Het nieuwe indexcijfer bevat al elk jaar prijsstijging sinds de start van het contract, dus de formule vertrekt altijd van de oorspronkelijke basishuur en het oorspronkelijke aanvangsindexcijfer. Een al geïndexeerde huur opnieuw indexeren telt de inflatie dubbel; in het tweede jaar lijkt dat onschuldig, in het zesde is het duidelijk fout. Het is de meest gemaakte fout door verhuurders. De tweede is het indexcijfer van de verjaardagsmaand zelf gebruiken in plaats van de maand ervoor.
De gezondheidsindex
De gezondheidsindex is de consumptieprijsindex zonder alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen (behalve lpg). Statbel publiceert hem maandelijks sinds januari 1994, rond het einde van elke maand. Voor huur gebruik je de gewone maandelijkse gezondheidsindex — niet de afgevlakte index over vier maanden die voor lonen en uitkeringen dient. Deze calculator gebruikt één reeks, basis 2013 = 100. Sinds januari 2026 publiceert Statbel de cijfers ook in basis 2025 = 100; die liggen ongeveer een kwart lager. Beide cijfers in de formule moeten uit dezelfde basis komen: een aanvangsindex in basis 2013 met een nieuw cijfer in basis 2025 zou de huur ongeveer 26% te laag maken. Omdat alleen de verhouding telt, geeft een correcte berekening in beide bases hetzelfde resultaat, op een cent afronding na.
Energielabels en de correctiefactor
Tijdens de energiecrisis van 2022 besliste elk gewest dat verhuurders van slecht geïsoleerde woningen een jaar lang niet volledig mochten indexeren. Die tijdelijke bevriezing is overal voorbij, maar voor bestaande contracten liet ze een blijvend spoor na: het overgeslagen jaar wordt later niet ingehaald.
| Gewest | Contract in werking vóór | Bevriezing (verjaardagen) | Toegelaten indexatie in die periode |
|---|---|---|---|
| Vlaanderen | 1 okt 2022 | 1 okt 2022 – 30 sep 2023 | EPC A+–C 100% · D 50% · E, F, geen EPC 0% |
| Brussel | 14 okt 2022 | 14 okt 2022 – 13 okt 2023 | EPB A–D 100% · E 50% · F, G 0% |
| Wallonië | 1 nov 2022 | 1 nov 2022 – 31 okt 2023 | PEB A–C 100% · D 75% · E 50% · F, G, geen PEB 0% |
Sinds het einde van die periode draagt elke latere indexatie van zo'n contract een correctie mee. In Vlaanderen en Brussel wordt het gewone resultaat vermenigvuldigd met een correctiefactor; in Wallonië wordt de verlaagde huur uit die periode de nieuwe basishuur, met het indexcijfer van die verjaardag als nieuw aanvangsindexcijfer. De drie methodes komen op dezelfde berekening neer:
factor = p + (1 − p) × indexcijfer vóór de vorige verjaardag ÷ indexcijfer vóór de verjaardag in de periode
waarbij p het toegelaten deel van de indexatie is (0,5 voor 50%, 0 voor niets). In het voorbeeld hierboven met EPC-label F viel de verjaardag in de periode op 1 juli 2023: de factor is juni 2022 ÷ juni 2023 = 121,02 ÷ 127,09 = 0,9522, dus de huur wordt €999,59 × 0,9522 = €951,85, €47,74 per maand minder dan zonder correctie. Voor Brussel geeft deze formule de officiële tabel met correctiefactoren van be.brussels tot op de negende decimaal.
- Vlaanderen — de factor blijft tot de verhuurder een nieuw EPC met label A+, A, B of C voorlegt, of tot er een nieuw contract start. In november 2024 kondigde de Vlaamse regering aan dat woningen met label E of F vanaf 2028 helemaal niet meer geïndexeerd mogen worden; controleer of dat al in een decreet staat voor je erop rekent.
- Brussel — de factor geldt voor E, F en G; het EPB-certificaat moet aan de huurder bezorgd zijn. Deze calculator behandelt een ontbrekend certificaat als F/G.
- Wallonië — het PEB-label speelt geen rol voor contracten die na de periode begonnen, en A–C waren nooit getroffen.
Wanneer mag de huur geïndexeerd worden?
- Een schriftelijk contract. Indexatie is de wettelijke regel voor een schriftelijk woninghuurcontract. Er is geen clausule voor nodig; alleen een uitdrukkelijke uitsluiting houdt ze tegen. Partijen mogen minder afspreken, nooit meer dan de formule.
- Een geregistreerd contract in Brussel en Wallonië, waar registratie een uitdrukkelijke voorwaarde is. Registratie is overal verplicht en gratis, en is de taak van de verhuurder.
- Een schriftelijk verzoek. Indexatie gebeurt nooit automatisch: de verhuurder (of de huurder, als de index daalt) moet ze schriftelijk vragen. Een e-mail kan; een aangetekende brief is veiliger als er een geschil dreigt.
- Eén keer per jaar, vanaf de verjaardag. Niet voor iedereen op 1 januari, en niet twee keer per jaar.
- Maximaal drie maanden terug. Een laat verzoek werkt hoogstens drie maanden terug vóór de maand van het verzoek. Een verhuurder die drie jaar vergeet, verliest het achterstal op drie maanden na, maar vanaf het verzoek is de huur wel weer volledig geïndexeerd. Vul de datum van het verzoek in om de exacte maanden te zien.
En als de index daalt?
De formule is een maximum: als de gezondheidsindex daalt, daalt de geïndexeerde huur mee — maar alleen als iemand het schriftelijk vraagt. In de praktijk is dat de huurder.
De brief van de verhuurder controleren
Een correcte indexatie past in één regel: basishuur, twee indexcijfers, twee maanden en, waar nodig, de correctiefactor. Staat er in een brief alleen een nieuw bedrag, vraag dan die regel en vergelijk met de formule hier. Een indexatie weigeren kan alleen op juridische gronden — een niet-geregistreerd contract waar registratie verplicht is, verkeerde maanden of index, een vergeten correctiefactor, of meer dan drie maanden achterstal. Geschillen gaan naar de vrederechter van de plaats waar de woning ligt; een huurdersorganisatie of bemiddelingsdienst lost een rekenkundig meningsverschil meestal eerst op.
Andere soorten huur
Korte contracten van drie jaar of minder worden op dezelfde manier geïndexeerd. Handelshuur volgt de federale wet van 1951: indexatie kan alleen als het contract een indexatieclausule bevat, en de correctie voor het energielabel geldt niet. Sociale huur hangt af van het inkomen en wordt niet zo geïndexeerd. Studenten- en co-housingcontracten hebben hun eigen regels per gewest. Een gemeubelde woning die de hoofdverblijfplaats van de huurder is, volgt de gewone regels; vakantieverhuur niet.
Bronnen
Gezondheidsindex: Statbel. Regels voor energielabels: Vlaanderen.be, be.brussels en wallonie.be. Deze pagina is een indicatief hulpmiddel, geen juridisch advies; de huurwetgeving verandert, dus controleer de officiële bron van je gewest als er geld op het spel staat.
Meer tools
Bekijk hoe prijzen en lonen evolueerden met de salary inflation calculator, vergelijk nettolonen met de netto loon vergelijker, of reken een lening uit met de leningcalculator.